Todo es más grande en Texas, y eso incluye los bienes raíces logísticos.

El mercado inmobiliario de logística de Dallas/Fort Worth (DFW) alcanzó un récord histórico de 81,4 millones de pies cuadrados en construcción durante el cuarto trimestre, un aumento del 43,1 % año tras año, según datos de Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) , una firma líder en servicios inmobiliarios. Además, la cartera de proyectos de construcción de DFW, que se ubica en 47,2 millones de pies cuadrados, fue la más sólida de todos los mercados del país. DFW es, de lejos, el líder del mercado nacional en desarrollos en construcción.

Las ocupaciones aumentaron en el cuarto trimestre, pero las vacantes también lo hicieron hasta el 5,3% debido a la gran cantidad de entregas especulativas de espacio vacante. Las entregas de especificaciones están respaldadas por las suposiciones de los desarrolladores de que podrán arrendar rápidamente el espacio una vez que esté disponible. Esa suposición está viva y bien en DFW.

A diferencia de los mercados inmobiliarios costeros, DFW no tiene limitaciones de espacio. A diferencia de los mercados de Chicago y el noreste de EE. UU., DFW tiene un mejor clima durante todo el año y un sólido crecimiento demográfico. Ocho millones de personas llamaron hogar a DFW a fines de año, la mayor cantidad en su historia, dijo Cushman.

Durante los últimos 11 años, David Eseke ha manejado la manada en Cushman sobre la expansión de los bienes raíces industriales de DFW. Eseke, actualmente director general ejecutivo de DFW de Cushman y líder del equipo industrial de Dallas, se sentó con FreightWaves para analizar las macrotendencias, el posicionamiento de DFW en el mercado y cómo el mercado puede seguir creciendo a pesar de las tasas de interés más altas y una desaceleración en la actividad de inicios industriales.

OLAS DE CARGA: ¿Cuáles son las características de DFW que lo distinguen de otros grandes mercados industriales?

APOYO: Ubicación central, geográficamente y desde el punto de vista de la zona horaria, la capacidad de dar servicio al Triángulo de Texas, que constituye la mayoría de la población del estado, el crecimiento masivo de la población en el norte de Texas, lo que significa más papel higiénico y pasta de dientes para los residentes entrantes, la disponibilidad y asequibilidad relativa de tierra en comparación con los mercados costeros, terreno generalmente plano sin árboles significativos, procesos de concesión de derechos menos restrictivos, infraestructura vial sustancial y una mano de obra sólida que generalmente es menos costosa que otros mercados industriales centrales en todo el país. DFW tiene mucho que ofrecer desde una perspectiva industrial.

FREIGHTWAVES: DFW siempre ha estado en la cima o cerca de ella en cuanto a volúmenes de desarrollo. ¿Porqué es eso?

APOYO: Principalmente la abundancia de tierra y la falta de barreras geográficas reales que limiten el desarrollo futuro. Yo diría que el desarrollo sigue a la demanda. El crecimiento de la población es el principal impulsor del desarrollo inmobiliario comercial y está directamente relacionado con el desarrollo industrial y la demanda de arrendamiento.

Como el área metropolitana de más rápido crecimiento en los EE. UU., la demanda que la acompaña hace que el desarrollo sea mucho más atractivo. Por último, diré que nuestro mercado cuenta con desarrolladores industriales de clase mundial. Inmediatamente vienen a la mente nombres como Trammell Crow, y posteriormente Crow Holdings, Billingsley, Trammell Crow Co. y Hillwood.

FREIGHTWAVES: ¿Cómo se ha visto afectado DFW por las tasas de interés más altas durante el último año?

APOYO: Se podría argumentar que se ha visto más afectado que otros mercados porque, cuando las tasas estaban en su punto más bajo, las «tasas de capitalización» caían a un ritmo récord. (Nota: La tasa de capitalización es una tasa de capitalización y es una medida del valor de una propiedad. Se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) de una propiedad por el precio de venta. Cuanto menor sea la tasa de capitalización, mayor será el precio de compra. Las tasas de capitalización reflejan la percepción del mercado sobre la rentabilidad de una propiedad).

En cierto sentido, DFW se ha visto más afectado porque teníamos una plataforma más alta desde la cual caer, mientras que las tasas de capitalización de relleno para productos industriales en mercados como Houston nunca estuvieron en el rango de tasa de capitalización inferior a 2-3. Sin embargo, como todo mercado, el mayor costo de capital se traduce en menos transacciones de venta, ya sea de terrenos o de edificios existentes. Los compradores no pueden pagar tanto como podrían, y no pueden respaldar con confianza la compresión de la tasa de capitalización incluso si están pronosticando un crecimiento de la renta.

FREIGHTWAVES: La mayoría de los mercados han visto una caída en los inicios de construcción en los últimos dos trimestres. ¿DFW ha sido inmune?

APOYO: Muchos terrenos se abandonaron debido a que las tasas de interés aumentaron rápidamente el verano pasado. Eso, junto con la reducción en la demanda de arrendamiento, ha llevado a una caída en los inicios de construcción. Sin embargo, todavía tenemos más de 70 millones de pies cuadrados, por lo que hay mucho en proyecto en este momento. Pero si la demanda de arrendamiento continúa, podríamos ver una caída importante en la vacancia y un aumento en los alquileres en 2024 a medida que se alquilan las nuevas entregas. Habrá una brecha en el lado de las entregas que potencialmente generaría tarifas de alquiler más altas y un porcentaje de vacantes más bajo.

FREIGHTWAVES: ¿Puede hablar sobre el impacto de la externalización cercana en la actividad de desarrollo en DFW? ¿La demanda de nearshoring está en las primeras entradas y cómo compite con mercados como Nueva Orleans, LAX o Houston?

ESEKE: Nearshoring e incluso full onshoring son definitivamente tendencias que estamos viendo, y creo que llegaron para quedarse. Los mercados son eficientes… hasta que dejan de serlo. Eso es lo que pasó con el COVID. Las interrupciones masivas de las cadenas de suministro globales han hecho que algunos grupos se den cuenta de que no quieren volver a pasar por eso nunca más. Hasta cierto punto, es imposible aislarse del riesgo de la cadena de suministro global, pero el nearshoring y el onshoring pueden ayudar a compensar algo de eso.

DFW es competitivo en el sentido de que los costos inmobiliarios, los costos laborales y el costo de la energía son relativamente más baratos que los mercados costeros. Además, DFW es un gran centro de distribución central y puede haber ahorros significativos en transporte en comparación con otras ciudades que podrían ofrecer bienes raíces y mano de obra más baratos. En última instancia, varía significativamente según el usuario.

Sin embargo, una cosa que debemos abordar es el impuesto sobre la propiedad personal comercial (BPP). Dado que Texas no recauda un impuesto sobre la renta, es uno de los 10 estados que recauda un impuesto sobre el BPP (generalmente sobre el inventario y el equipo). Muchas comunidades ofrecen la exención de Freeport, que exime a las empresas de pagar impuestos sobre el inventario que sale de Texas dentro de los 175 días. «Sin embargo, esto es particularmente punitivo para las empresas manufactureras, ya que su costoso equipo está atornillado al piso. Las empresas pueden negociar reducciones en algunos de esos impuestos por llevar un proyecto a una ciudad en particular, pero generalmente vencen después de 10 años. Si Texas quiere atraer a más usuarios de fabricación, es posible que debamos reconsiderar nuestro panorama fiscal y cómo podemos hacerlo más tolerable para estas empresas.

FREIGHTWAVES: ¿Los inquilinos de la región todavía tienen demasiado inventario?

APOYO: No lo creo, no en un sentido general. Ciertamente, este podría ser el caso de los grupos de productos de consumo: piense en muebles, productos electrónicos, electrodomésticos, etc. Pero no en general. Aquellos grupos que han decidido subarrendar su espacio representan una pequeña minoría de la composición de inquilinos. Dada la baja tasa de vacantes, creo que se absorberán rápidamente con un impacto mínimo en las tasas de arrendamiento del mercado.

FREIGHTWAVES: el subarrendamiento es una tendencia creciente ya que los inquilinos quedan atrapados con demasiado inventario. ¿Está DFW arriba en esa lista?

APOYO: No, no en general. El crecimiento de la población sigue siendo tal que muchos grupos pueden encontrar clientes/consumidores que comprarán su producto para poder cambiarlo rápidamente. Si el crecimiento de la población se ralentiza o se detiene, es posible que veamos más actividad de subarrendamiento. Pero incluso en un entorno de recesión, todavía espero ver una afluencia de personas que se mudan al norte de Texas debido al costo de vida relativamente más bajo, el poder adquisitivo de viviendas, buenas escuelas, mercado laboral sólido y acceso a dos aeropuertos principales con vuelos directos a casi en cualquier lugar que puedas imaginar.